Тераси на последен етаж

Терасата на последния етаж е под за един и таван за друг. Собственикът я мете, подрежда я и я приема за своя площ, а тя същевременно е ограждаща конструкция над чуждото жилище. Именно оттук тръгват почти всички спорове по този тип обект — не от материала и не от цената.

По Закона за управление на етажната собственост покривните конструкции и ограждащите елементи на сградата са общи части, а редът за ремонта им се решава от общото събрание. Какво мнозинство е нужно, зависи от това дали работата е основен, или текущ ремонт, и това се чете в закона, а не се преценява на място. Следствието е неудобно и за двете страни: обитателят на терасата не решава сам какво се прави отгоре, но и съседът отдолу не може да го задължи еднолично.

Практиката изглежда така. Отдолу се появява петно, човекът звъни горе, а горе отговарят, че при тях е сухо — и това често е вярно, защото водата се движи в наклона и излиза встрани. Или обратно: собственикът на терасата вече е сложил нова настилка върху старата, вдигнал е нивото почти до прага и оттогава при всеки по-силен дъжд водата влиза през вратата. Настилка върху настилка е най-честата причина, която виждаме описана като „внезапен теч“.

Прагът е техническата сърцевина на въпроса. Хидроизолацията трябва да се вдигне по вертикала над нивото на готовата настилка, а при праг, разположен наравно с пода, това е невъзможно без вдигане на дограмата или без понижаване на настилката. Когато нито едно от двете не се допуска, честният отговор е, че само хидроизолация няма да реши въпроса. Това се казва преди офертата.

Второто място са бордовете и водоотвеждането. Малката площ има непропорционално много ръбове — праг, вертикали, атика, столчета за оградата, оттоци — и водата пробива точно по тях, а не в средата. Оттокът често е един-единствен и когато се запуши, терасата се превръща в плитък басейн. Затова тенекеджийските детайли по бордовете и връзката с оттока се смятат отделно, а не като добавка към квадратурата.

Върху стара настилка не се работи. Тя се демонтира, а демонтажът и извозването са отделни позиции и не влизат в ставката за хидроизолация. Собственик, който е получил оферта само на квадратен метър, обикновено се изненадва точно тук. Затова сметката се пише по редове, включващи сваляне, основа, наклон, изолация, защита и нова настилка, а какво липсва — се казва изрично.

Преди да излезем, трябват три неща: решение по реда на ЗУЕС за работа по общата част, съгласие на обитателя на терасата за демонтажа на настилката му и достъп до жилището отдолу за оглед на тавана. Договорът се сключва с етажната собственост, представлявана от управителя или от упълномощено лице. Гаранционната карта се издава на същия субект и остава при сградата, а не при този, който в момента ползва терасата.

Гаранционните срокове са нормативни. По Наредба № 2 от 2003 г., чл. 20, ал. 4 минимумът за хидро- и топлоизолация в неагресивна среда е седем години, а за покривно покритие, тенекеджийски и довършителни работи — пет. Петгодишният срок по Закона за задълженията и договорите е нещо друго и не се смесва с гаранцията: той е срок за предявяване на претенции.

Кога този тип покрив НЕ е нашата работа. Не излизаме по молба на един съсед срещу друг и не участваме в спор като страна. Докато няма решение по общата част и осигурен достъп, работа не се възлага, дори когато е очевидно, че отдолу тече. Не поемаме и случаи, в които влагата идва по фасадата, от дограмата или от вътрешна инсталация — там разкриването на терасата е излишен разход. А ако прагът не позволява изолацията да се вдигне достатъчно и вдигане на дограмата не се допуска, го казваме, вместо да поемем работа с предизвестен край.